各管理区，镇人民政府、办事处，高场原种场，市政府有关部门：

    《潜江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

                                  二○一一年三月三日

潜江市应用房地产估价技术

评估存量房交易申报计税价格工作实施方案

    为深入推进房地产税收一体化管理，规范存量房交易申报计税价格，根据财政部、国家税务总局《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）以及《省人民政府批转省地方税务局关于在全省开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》（鄂政函〔2010〕341号）和《省地方税务局〈关于贯彻落实全省开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案〉若干问题的通知》（鄂地税发〔2010〕20号）的要求，现结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法规的规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格评估计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的评估工作中，增强评估工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。

二、总体要求

以科学发展观为指导，以“依法治税、信息管税、服务兴税”为指针，以充分发挥税收各项职能为准则，从研究应用房地产评税技术手段入手，在测算房地产基准价格及价格影响因素修正系数的基础上，开发核定价格计税模块，建立房地产交易价格核定应用功能，将其应用于实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。

在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地实际的争议处理办法，探索房地产税制改革新思路和税收征管的新模式。

三、工作原则

（一）合法原则。应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作应按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法符合国家有关规定。

（二）公平原则。应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格的标准、评税的时点要一致，评税结果要客观公正。

（三）效率原则。将房地产评税方法同现代化技术手段相结合，使应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便、快捷地进行房地产批量评税。

四、工作目标

在全市范围内，负责存量房交易税收征收工作的征收窗口，统一应用本地化后的房地产交易计税价格评估系统，评估存量房交易申报计税价格。于2012年1月1日起，将评税技术应用于二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，并逐步应用于整个房地产各项税收征管工作中。

五、工作内容

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作就是按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数基础上，开发计税价格评估模块，建立房地产交易计税价格评估应用功能，并将其应用到实际征管工作中评估计税价格，用评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。

（一）确定试点范围。我市试点工作采取先城区后乡镇的方式进行，并先将评税技术应用于二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，然后逐步应用于整个房地产各项税收征管工作中。

（二）召开试点工作会议，做好培训工作。召开应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作会议，传达省地税局相关会议精神，部署我市试点的各项具体工作，并对参与试点人员进行系统培训。

（三）做好房地产评税工作的组织和人员保障工作。选择一定数量的评税人员和计算机管理人员，并组织专项培训。

（四）数据采集工作。做好全市房地产评税数据采集工作，并进行核实分析，保证数据的真实性、完整性和准确性。

（五）房地产评税软件的应用。在省地税局统一开发房地产评税软件后，进行本地化的修正，按省地税局要求的时间和任务完成系统工作。

六、房地产评税方法和范围

（一）评税方法

房地产评税采取批量评估方式，以财政部、国家税务总局确定的《房地产税评税系统》为基本技术平台，采取成本法对评税区域内的应税房地产进行评税；采取收益法对出租和商业经营的房地产进行评税；采取市场比较法对个人住宅进行评税。

（二）工作范围

考虑这次评税的工作量及我市城乡差别较大等实际情况，在保证工作质量的前提下，分四类进行：一是选择全市范围内现行应纳房产税和城镇土地使用税的房地产税纳税人，统一采取成本法进行评税；二是在潜江城区内，对出租和商业经营的房产采取收益法进行评税；三是在潜江城区内对住宅小区的商品房采取市场法进行评税；四是对潜江城区市直事业单位的房地产采取成本法进行评税。

七、具体实施步骤

（一）准备阶段（2010年12月----2011年2月）

1.成立领导小组和实施小组。

    （1）成立领导小组。建立以市政府领导牵头，市地税局、财政局、住建委、国土资源局、规划局、司法局、房管局等单位主要负责人为成员的潜江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组（名单附后）。领导小组成员要明确各自职责，各负其责。

    （2）成立实施小组。建立以市政府副秘书长为组长，市地税局、财政局相关负责人为副组长，地税局、财政局、住建委、国土资源局、规划局、房管局等相关业务部门相关负责人为成员的潜江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施小组（名单附后）。

在领导小组的统一部署下，确定实施方案，提出技术路线，组织实施各项具体工作。各单位要指定专人为联络员，具体负责部门之间工作联络，并要求相关人员至少两年内相对固定。

2.建立专家、专业、后勤保障机制。

（1）建立专家支持机制。建立起一套有效的专家支持工作机制，向试点评税的地方专家学习和借鉴，确定工作思路，避免走弯路。保证应用房地产估价技术加强存量房税收征管工作科学、规范、有效、和谐地开展，使评税结果具有权威性和公信力。

（2）建立专业支持机制。评估、计算机、房屋建造、规划、税收等专业人员共同参与，实现估价、造价、计算机、规划和税收等相关专业人才的融合。

（3）建立保障支持机制。试点工作要保持人员相对稳定，明确相应的经费预算与使用管理办法，确保专款专用，为评估工作提供全面的后勤保障。

3.采取分组形式，确定各自职责。

（1）组织机构各自职责：

①评税工作领导小组负责全面协调评税工作的开展，为评税工作营造良好的外部环境。

②评税工作实施小组互相配合协调，负责指导评税工作的开展，定期召开工作协调会议，做好工作沟通，并负责向领导小组通报工作进展情况。

（2）相关职能部门各自职责：

①建设部门负责收集当期潜江市房屋建安工程造价的标准值，并完整及时地提供给地税部门。具体工作是按要求填写以下表格：《房产分类及分类房产建安造价标准表》、《分类房产建安造价间接费用比率》、《房产经济耐用年限和残值率》。

②国土部门负责收集当期潜江市的土地基准地价，并完整及时地提供给地税部门。具体工作是按要求填写以下表格：《潜江市城镇土地基准地价》、《潜江市城镇土地基准地价级别范围》、《土地交易案例调查表》、《潜江市城镇土地基准地价评税时点修正系数》、《土地行业用途修正系数》。

③规划部门负责收集当期容积率，并完整及时地提供给地税部门。具体工作是按要求填写以下表格：《潜江市各级各类土地平均容积率》、《住宅用地基准地价容积率修正系数》、《商业用地基准地价容积率修正系数》、《综合用地基准地价容积率修正系数》、《潜江市城镇住宅小区区级等级划分范围》。

④房管部门负责收集房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标，并完整及时地提供给地税部门。具体工作是按要求填写以下表格：《小区逐幢住宅楼现状》、《住宅概况》、《住宅统合评分计算表》、《住宅交易案例调查表》、《潜江市城镇范围商业用房交易基准价格（2010年）》、《商业用房交易案例》、《商业用房影响因素修正系数》、《潜江市城镇范围基准租金范围及价格（2010年）》、《商业用房交易案例调查表》、《商业用房出租案例调查表》、《个案收益影响因素修正系数》、《不同用途类别的房地产综合运营费用率》、《不同用途类别的房地产资本化率》。

⑤地税部门负责从纳税人申报资料获取税源信息，以及通过组织开展税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。具体工作是按要求填写以下表格：《房地产（两税）基本情况采集表》、《住宅用房交易评税对象信息采集表》、《商业用房交易评税对象信息采集表》、《房地产出租评税对象信息采集表》。

以上各职能部门的表格采集和填写工作必须统一于2011年4月底以前完成，以便专家分析、整理和核实，为完成评估的技术路线打好基础。

财政部门保证经费到位；司法部门做好配合与协调工作。

（二）实施阶段（2011年3月----2011年12月）

全市存量房交易申报计税价格评估工作分四个阶段实施。

第一阶段（2011年3月至4月）：在园林城区先行试点，试点地区拟在2011年4月底以前完成前期培训、市场调研、信息数据采集和整理工作。

1.开展前期培训。

从信息采集的指导思想、目的、意义、对象、范围、内容以及具体要求等方面组织相关人员进行前期培训。使大家认识到信息采集工作的重要性和必要性，明确目标，统一采集口径。

2.组织市场调研。

（1）本地房地产市场的状况。了解掌握本地房地产市场的交易活跃程度以及房地产信息的状况及特点，以便于因地制宜地确定估价技术路线。

（2）采集相关信息。对信息取得渠道及房地产信息质量进行调研，了解本地房地产信息的完备情况，其质量是否能够满足开展估价工作的需要；同时要了解房地产信息的采集渠道，以便于确定适合的信息采集方式。

（3）专业机构的状况。由于信息采集涉及的内容较多、范围较广，既需要专业机构结合自身业务提出需求，更需要借助其力量来协助税务部门完成信息的采集，这就需要对本地的专业机构的资质、业务水平进行了解，以便选取合适的专业机构来完成这些工作。

3.确定采集方式。

数据采集是评税工作的基础和关键。估价工作需要两方面的数据，一是用于建立房地产估价技术方案，反映影响房地产价值各项要素的指标型数据；二是用于确定存量房交易申报价格计税依据，反映待评估房地产自身属性信息的税源数据。

房地产信息的取得方式一般有三种，第一种是税务机关自己掌握的相关数据；第二种是聘请相关中介部门进行调查采集；第三种是从住建委、规划、国土、房管等部门取得。

4.开展数据采集。

结合潜江实际，制定《潜江市房地产评税对象信息采集工作实施方案》，运用成本法、市场法、收益法进行数据采集，分工如下：

（1）组成三个数据采集小组：

一是小区样板房和商业用房交易案例数据采集小组。以外包房管部门为主，地税部门配合为辅进行采集。

二是土地交易案例数据采集小组。以外包国土部门为主，地税部门配合为辅进行采集。

三是住宅交易案例及租金收入数据采集小组。一方面由房管部门、房地产中介机构提供近年来的房地产交易案例；另一方面以地税部门实地调查为主，相关部门、媒体收集为辅，采集商业用房出租案例。

（2）地税部门负责采集2010年应纳房产税和土地使用税的评税对象信息资料，从核心征管软件可获取信息。

采集工作结束后，对所采集的数据进行审核，确保数据质量，建立起本地区的房地产信息基础数据库。

第二阶段（2011年5月至6月）：完成估价参数及修正系数测算工作，确定潜江市房地产估价技术标准（规范），建立潜江评税软件系统并与核心征管软件的无缝对接及上线运行。

1.建立评税模型。

对房地产基础信息数据库和市场信息数据库的相关信息通过实地调查进行分析和研究。

（1）市场细分。不同的房地产市场一般具有不同的特点，从而在评估的过程中，对于现场勘查的内容、方法、参数的处理等方面会有所不同。因此，需要对市场进行细分。我们将房地产按用途划分为住宅、商业、办公、旅店业、工业、大型公共建筑及其他用途等几大类，并逐一进行细化。

（2）估价分区。待估价地区按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。同一批量估价分区属于同一供求圈，减少众多房地产区域修正因素，降低工作难度。

2.确定相关指标。

（1）确定工程建安造价标准。将房地产按用途划分逐一进行细化，确定各项明细类房地产的建安造价幅度标准值及定额标准值。

（2）确定间接费用比率。将房地产按住宅、商业、工业、旅馆、文化场馆及其他用房进行分类，再按照一定指标进行综合测算，确定各自建安造价间接费用比率。

（3）确定土地基准地价。①征求国土部门意见，确定土地基准地价的区域等级范围；②按土地的用途划分土地用地类别；③土地级别与城镇土地使用税的土地划分等级保持一致；④土地按用途和等级分别确定土地基准地价评税时点修正系数。

（4）确定土地平均容积率。在潜江范围内，土地按商业、工业、住宅和综合等四个不同用途划分为四个等级，确定各自平均土地容积率，并分别制定各用途基准地价容积率修正系数及土地行业用途修正系数。

（5）确定其他相关指标。通过实地调查、与相关专家沟通等多种途径，确定潜江房屋经济耐用年限和残值率、商业用房影响因素修正系数、个案收益影响因素修正系数、不同用途类别的房地产综合运营费用率及不同用途类别的房地产资本化率等指标。

3.评税软件本地化。

在省地税局统一开发的软件应用后，进行本地化修正，建立潜江本地的评税软件，并与市地税局核心征管软件进行无缝对接，实行全面上线运行。

第三阶段（2011年7月至12月）：在园林城区试点的基础上，向各乡镇推广应用，并于2011年12月底前全面完成潜江市计税价格评税软件系统与省地税局核心征管软件的对接并逐步上线运行。

1.评税软件与征管软件的对接。

为了让评税软件服务于征收管理系统，我们要进行无缝对接，将估价软件作为征管系统的一个内嵌功能模块，合二为一。

2.软件的操作培训及试运行。

软件潜江本地化完成后，对具体的操作人员开展软件操作及技术方案维护培训，并对估价软件进行试运行比对测试，将估价结果与基准价、同分区新房价格、历史数据进行比对。

3.各地按照园林城区试点的模式迅速应用评税软件，保证我市于2011年12月底前全面完成计税价格评税软件系统上线工作，与省地税局核心征管软件对接并运行。

第四阶段（2012年1月1日起）：从2012年1月1日起，全市房地产交易申报计税价格评估系统全面上线运行。

评估软件系统建立完善后，直接应用于房地产交易一窗式征收窗口，对纳税人申报的交易价格进行比对审核，自动生成计税价格，按照孰高原则确定计税依据。同时还要完善两个流程：

1.优化征管流程。

当纳税人申报的成交价格通过了计算机评税系统审核后，按纳税人申报的成交价格征税；纳税人完税后，再予以开具销售不动产专用发票、完税证明，从而保证税票、发票、计税价格的一致性。当纳税人申报的成交价格没有通过计算机评税系统审核时，系统自动提示，请纳税人到相关科室陈述价格偏低的理由。

2.完善争议处理流程。

根据潜江实际情况，采用政府招标方式或直接指定方式选择高资质的房地产估价中介机构进行个案评估（可以分别选定土地及房屋评估公司作为争议处理的估价机构）。制作《房地产评税争议处理申请表》及《潜江市房地产评税结果更正通知书》等表单，表单上需要明确申请的主要事实及理由、处理的依据和最终的计税价格核定结果等，并需经各级签字确认。

为提高价格审核的工作效率，合理划分职权范围，有效监督权力运行，可设置一般管理人员、科长、分管领导的争议处理多级复审流程，分别赋予各级管理人员不同的管理权限，以便于妥善处理价格争议。可使一般案例的价格争议解决效率大大提高，重大特殊案例的价格争议处理监督加强。

八、工作要求

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作带来征管模式的改革创新，有效遏制了存量房交易纳税申报的隐价瞒报现象，但同时也削减了一部分中介估价机构的业务，并且对纳税人的申报行为有了更加严格的规范。为了顺利地将这一新生事物推向市场，在系统正式启用前要作好多方面的宣传告知工作，包括：

（一）政策宣传。通过各媒体大力宣传《中华人民共和国税收征收管理法》，让广大纳税人知晓此法，进而提高纳税服务的水平和质量，提高纳税人的税法遵从度。

（二）中介培训。存量房交易由房产置换中介代理纳税的情况较多，因此有必要对房产中介公司开展专题培训，对其进行政策讲解和业务辅导。

（三）定期通报。实施小组要定期向领导小组汇报房地产评税工作进展情况，做好房地产评税工作阶段性小结，并及时汇报房地产评税工作经费使用情况，以便落实房地产评税工作所需经费，确保此项工作正常开展。

    附件：1.潜江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组成员名单

          2.潜江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施小组成员名单

附件1：

潜江市应用房地产估价技术评估存量房

交易申报计税价格工作领导小组成员名单

    组  长：龚定荣    市委常委、常务副市长

    副组长：黄其虎    市政府副秘书长

            吴培军    市财政局党委书记

            周端贵    市地税局局长

    成  员：龚典君    市住建委主任

            董尚华    市国土资源局局长

            孙士清    市城乡规划局局长

            陈家清    市司法局局长

            张昌斌    市住建委副主任、市房管局局长

    领导小组下设办公室，办公室设在市地税局，姜昌平同志任办公室主任。

附件2：

潜江市应用房地产估价技术评估存量房

交易申报计税价格工作实施小组成员名单

    组  长：黄其虎    市政府副秘书长

    副组长：周端贵    市地税局局长

            何安然    市财政局总经济师

    成  员：姜昌平    市地税局副局长

            张  浩    市住建委副主任

            戴宇锋    市城乡规划局副局长

            许  杰    市国土资源局副局长

            郑国华    市房管局副局长

    实施小组下设办公室，办公室设在市地税局，郑忠华同志任办公室主任。