一、物业服务和管理

1、什么是物业服务？

物业服务是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、为什么要重视物业服务？

通常居民购房往往关注房屋所处的地段、交通以及房价的高低等因素，而对于物业服务往往不够重视甚至完全忽略。这个观点需要转变，业主购房无外乎两个目的：一个是安居乐业，另一个是财产的保值、增值，好的物业服务能够达到以上两个目的。

3、业主在购房时要注意哪些物业服务方面的问题？

一是应注意查看房屋买卖合同中是否包含物业服务费用、物业服务内容和质量要求等。二是要注意详细阅读《业主临时公约》。在《管理规约》制定前，开发商、业主和物业使用人都受《业主临时公约》的约束，违反公约的规定应当承担违约责任。

4、建设单位（开发商）是否要在售房前制定《业主临时公约》？ 

建设单位应当在销售房屋之前制定《业主临时公约》， 对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的《业主临时公约》，不得侵害购房人的合法权益。

5、建设单位是否应当在房屋销售前将《业主临时公约》向购房人明示？ 

建设单位应当在房屋销售前将业主临时公约向购房人明示，并予以说明。购房人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

6、建设单位 （开发商） 为什么可以代表业主与物业服务企业签订 《前期物业服务合同》？

一个开发项目销售初期，建设单位（开发商）是拥有行使投票表决权最多的业主，因此他有权签订《前期物业服务合同》。业主购买房屋时与建设单位（开发商）签订的房屋买卖合同中包含了《前期物业服务合同》约定的内容，此时业主对《前期物业服务合同》的全部内容进行了承诺，合同双方应依法履约。

7、《前期物业服务合同》应当约定哪些内容？

应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的申报与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

8、物业服务企业在小区公共秩序的维护上应做好哪些事？

门岗进出人员登记、例行巡逻、治安消防日常巡查、车辆有序停放、突发事件的紧急处理和上报、制止恶性事件发生、协调业主间的矛盾等等，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生重大安全事故时，积极采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

9、物业服务区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
    物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定后，由业主委员会依法申报办理相关手续，经相关部门批准后方可实施。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定后，由业主依法办理有关手续。    

10、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？
    物业服务企业不得擅自允许他人利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，也不能擅自设置营业摊点。如需经营的，应当在征得业主大会同意后实施，所得收益除去物业企业服务成本费用外主要用于补充交纳住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

 11、物业服务企业与业主是什么关系？

   在物业服务范畴之内，业主与物业服务企业都受合同的约束，合同的双方是两个平等主体之间服务与被服务关系，它们不是从属与被从属关系、依附与被依附关系。任何权利都是有限的，物业服务企业只是依据合同约定的范围、项目、标准提供物业服务。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

12、物业服务企业是否应该代收快递、包裹?

    一般情况下，如果业主没有和物业服务企业签订代收代管协议，物业服务企业工作人员并无义务代签代收业主快递和包裹; 如果业主和物业服务企业签订了相关保管合同，保管期间因保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，如果保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不应承担损害赔偿责任。

13、业主家中被盗，物业服务企业是否应当赔偿？ 

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。具体要看物业企业是否履约，如果履约了就不应当承担赔偿责任。

14、业主停放在小区内的车辆被损伤或被盗，由谁负责？ 

业主与物业服务企业有合同约定从其约定。如果停放在指定停车场内且交纳了停车费，保管期间，因保管人保管不善造成损失的，保管人应当承担相应的赔偿责任，但保管是无偿的、保管人证明自己没有重大过失的，不承担赔偿责任。物业服务企业有配合公安机关调查、取证的义务。

15、物业服务企业未尽到维护维修责任，造成损失怎么办？

物业服务企业没有根据相关约定对共用部位、共用设施设备进行维护维修，致使损失甚至损失扩大的，应承担相应的赔偿责任。

16、业主在装修房屋前为什么要签订装修协议？

为了保障房屋安全及公共部位的设施设备在装修中不受损坏，业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。另外，非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

17、装修时应不应该交纳装修保证金，标准是什么？ 

对房屋装修进行保证金管理的，由物业服务企业与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。装修期间有损坏公共设施情况的，可在其装修保证金中据实扣除，剩余部分应如数退还。

18、哪些属于住宅室内装饰装修的禁止性行为？   

（1）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；

（2）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（3）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；

（4）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

19、哪些属于小区内违法建设？

违法建设是指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，小区内的违法建设行为主要包括：擅自建设阳光房、私自圈占公共部位；顶层加建阁楼、封闭露台；擅自改建、扩建房屋；擅自挖掘地下室等违法行为。

20、物业服务企业应该如何处理小区内的违法建设？

日常巡查中，发现违法建设的，要立即告知业主停止施工、恢复原状。对不听劝阻的，向业主送达《违法建设整改告知书》，业主拒不签收的，可将《违法建设整改告知书》张贴在房门上，并拍照留存，物业服务企业有权禁止与违法建设有关的施工人员、车辆及材料进入物业服务区域。

对拒不整改的情形，应及时向城管或自然资源和规划部门报告，报告时做好记录并留存佐证材料。

21、业主占用楼道共用部位堆放杂物怎么办？

楼梯口的公共走廊属于业主共有的部分,是地震、火灾等危急情况时的重要消防通道和安全出口,如果随意堆放杂物势必影响紧急逃生和救援工作，它侵害了其他业主的合法权益，属于违法行为。发现此类情况，物业服务企业应当按照合同约定或业主大会的决定，要求业主自行清理或协助业主清理，不听劝阻的，物业服务企业可以留存证据后，及时上报相关行政管理部门进行查处。

22、业主电动车能否拉线充电或在楼道、家中充电？

不能。违规充电存在多种安全隐患，会引发火灾及触电等危害公共及人身安全事故。造成严重后果的，将依法追究相关人员的法律责任。

23、业主在小区内养犬有哪些限制？

物业区域内禁止饲养烈性犬和大型犬。业主、物业使用人在物业区域内饲养其他犬只应当遵守有关法律、法规和《业主临时公约》或者《管理规约》，携犬只出户的，应当束犬链牵引，带口套；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督，及时制止违法违规养犬行为。

24、如何区分物业区域内停车位的归属?

物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

25、业主车位经常被占，物业服务企业应履行什么义务？

业主的车位，物业服务企业应按照约定承担相应的管理、服务职能，有义务排除妨碍，保障业主正常使用。

26、房屋保修期限是如何规定的？

    2000年6月30日后竣工的建筑物，按照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条，在正常使用下，最低保修期限为：一是地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限； 二是屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；三是供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四是电气系统、给排水管道、设备安装为 2 年；五是装修工程为2年。保修期自竣工验收合格之日起计算。

27、房屋保修期内由谁承担保修责任？ 

保修期内由建设单位（开发商）应当按照国家和省有关规定承担保修责任，物业服务企业可以协助业主维权。

28、房屋保修期满以后由谁承担维修责任？

房屋建筑保修期满以后，业主个人部位由业主自行负责维修养护，住宅共用部位可申请专项维修资金进行维修。

29、物业承接查验包括哪些？

（1）物业和建设单位之间的前期承接查验；

 建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业公用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

     物业承接查验按照下列程序进行：确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。

（2）更换物业服务企业时，业主委员会和物业服务企业之间的承接查验。

业委会和物业服务企业承接查验时，除承接查验要求文件资料和内容（建设单位交接给物业服务企业的文件）外，另还需要交接公共设施设备的管理、公共部位的收益、业主信息等。

二、物业服务收费

30、什么是物业服务收费？

物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

31、物业服务收费由哪些部门负责监督管理？

县级以上地方人民政府价格监督执法部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

32、物业服务企业按什么标准收取物业服务费？

前期物业服务收费标准实行政府定价管理。实行政府定价以外物业服务实行市场调节价。

33、物业服务收费按哪个面积收取？

物业服务收费应依据不动产权证上标明的建筑面积收取。没有办理不动产权证的，应按实测绘报告提供的面积交纳物业服务费。

34、业主何时开始交纳物业服务费？

    前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位（开发商）承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。房屋交付后一年内未入住的，空置期间业主按物业服务费标准的70%交纳。

35、空置房为何要交物业服务费？

    房屋达到交房条件，并通知业主接房后，业主就实际占有了房屋，就应该开始交纳物业服务费。因为物业服务企业提供的是物业区域的公共服务，它不会因为某一个人或者几个人不在此居住而减少服务成本。

36、少数业主不交物业服务费，该如何追偿？

业主或物业使用人不交物业费，侵犯了全体业主和物业服务企业的权益，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

37、物业服务企业能否因业主不交物业服务费而停水停电？

不能。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

38、因房屋工程质量遗留问题，业主可以拒交物业服务费吗？

业主不能要求物业服务企业为建设单位（开发商）前期的建设质量问题负责，应当按照合同约定向物业服务企业交纳物业服务费。

39、装修垃圾如何处理及支付费用？

装修产生的建筑垃圾，应当堆放在指定的地方。需向城市人民政府市容环境卫生主管部门提出申请，获得城市建筑垃圾处置核准后，方可处置。业主或物业使用人委托物业服务企业清运的，清运费用由双方协商约定，并运输到指定的装修垃圾消纳场地处置。省级以上人民政府另有规定的，从其规定。

40、哪些车辆进入小区可以免收停车费？

（1）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；

（2）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等；

（3）临时停车不超过30分钟的车辆；

（4）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；

（5）当地人民政府批准免费的其他车辆。

三、业主、业主大会及业主委员会

41、谁是业主？

房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

42、谁是物业使用人？是否与业主享有同样权利？

物业的使用人，是指物业的承租人、借用人等实际使用物业的除业主以外的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。

43、业主在物业管理活动中享有哪些主要权利和义务？

业主在物业服务活动中，享有下列权利： 

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（3）提出制定和修改管理规则、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会，行使投票权；

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应履行下列义务： 

（1）遵守管理规则、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（5）按时交纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

44、什么是业主大会？

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行职责。

45、召开首次业主大会的程序有哪些？

    满足业主大会召开条件的，建设单位（开发商）或业主应书面告知住建主管部门，住建主管部门书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会。

    46、业主大会决定哪些事情？

（1）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（2）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

（3）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（4）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

（5）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金；

（6）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（7）改变共有部分的用途；

（8）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（9）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（10）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（11）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

47、临时业主大会如何召开？决定哪些事项？

业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会提交书面提议，业主委员会在收到提议之日起30日内对提议进行审核，作出是否召开业主大会临时会议的决定，并在物业管理区域内公告。

符合下列条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（1)有明确发起人；（2)经专有部分占建筑物总面积且占总人数20%以上业主书面提议，并随附提议人不动产权证复印件；（3)提议事项明确、事实理由清楚，属于业主大会议事范围。

48、什么是业主委员会？

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，配合街道办事处、居(村)民委员会、公安机关和行政主管部门工作，受业主的监督。

49、业主委员会如何进行备案？

业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府和住建主管部门备案。业委会报所属社区、居（村）民委员会进行初审，初审合格后报街道办事处、乡镇人民政府和住建主管部门备案，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。

50、业主委员会委员资格终止的情形有哪些？

业主委员会委员有业主大会议事规则规定的下列情形之一的，其委员资格自动终止，由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告。

（一）任职期限届满的；

（二）不再具有业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

51、续聘和选聘物业服务企业由谁决定？

业主大会。业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行相应交接义务。

52、由谁与业主大会选聘的物业服务企业订立《物业服务合同》？

    业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

53、《管理规约》应当对哪些事项作出规定?

物业的使用、维护、管理；专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部分的经营与收益分配；业主共同利益的维护；业主共同管理权的行使；业主应尽的义务；违反管理规约应当承担的责任。

四、住宅专项维修资金

54、为什么要缴纳住宅专项维修资金？

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。相当于房子的“养老金”。

55、共用部位和共用设施设备是指哪些地方？

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

56、如何申请使用住宅专项维修资金？

   一是成立了业主委员会的，由业主委员会向市房产资金管理中心提出使用申请；二是未成立业主委员会但已实行专业化物业服务的，由相关业主委托物业服务企业向市房产资金管理中心提出使用申请；三是未成立业主委员会且未实行专业化物业服务的，相关业主向所在社区提出维修要求，由所在社区向市房产资金管理中心提出使用申请。

57、哪些事项不得使用住宅专项维修资金？

    （1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

58、什么情况下业主应当续交住宅专项维修资金？

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

59、哪些情况下可以申请紧急维修？

（1）电梯系统设施设备存在安全隐患或发生故障，经电梯质检部门或检测机构检测明确要求紧急维修或更换零部件的；

（2）消防系统设施设备存在功能故障，经公安消防机构出具整改通知书，确需紧急维修或整改的；

（3）给水排水系统设施设备存在安全隐患或发生故障，造成大面积停水或满溢等；

（4）屋面、外墙出现严重渗漏；

（5）其他公用部位及公用设施设备出现安全隐患，必须立即消除的。

60、潜江市住宅专项维修资金缴交标准是多少？

住宅专项维修资金由业主按建筑面积缴交。

（1）多层住宅（7层以下含7层）为50元/㎡；

（2）小高层住宅（8层至11层）为60元/㎡；

（3）高层住宅（12层以上含12层）为70元/㎡；  

本层数是指住房总层数，不是业主所在层数。