潜江市住房公积金期房贷款管理（暂行）办法

潜江市住房公积金期房贷款管理

（暂行）办法

第一章  总 则

第一条 为规范住房公积金个人期房贷款管理，防范风险,根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《潜江市住房公积金个人贷款管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 房产开发公司从取得商品房预售许可证开始至项目通过竣工验收能为购房人办理房屋产权证止，这一期间的商品房称为期房。期房贷款管理是指潜江市住房公积金管理中心（以下称“中心”）对借款人购买商品房（期房）申请住房公积金个人贷款，进行期房项目准入调查、审批签约、受理发放贷款及贷后跟踪监督等各项管理活动的总称。   

第三条 期房贷款管理的要求是：（1）调查确认期房项目及房产开发公司（以下称“公司”）是否具有办理公积金个人贷款的基本资格和条件；（2）评估公司履行公积金贷款的阶段性担保能力，主要是公司财务状况、期房贷款项目的开发建设进度和交付能力；（3）随时了解开发项目工程进度、销售动态、借款人还款情况及商品房可变现的抵押物价值。（4）督促公司在担保期内正常履行担保义务；（5）对违约公司按协议约定追究责任。（6）督促受托银行履行贷款义务。

第二章 期房贷款项目的受理与调查

第四条 办理期房公积金贷款的公司应向中心贷款管理部门填报《期房公积金贷款项目申报表》（附件1），并提供附表中规定的各项资料。负责受理的人员要认真查验各项申报资料并留存复印件，无原件的要说明情况。受理人员要确保公司提供资料的真实与完整。

第五条 期房调查须由专人完成，现场调查要求两名以上工作人员共同参与。贷款管理部门需在正式受理公司申请后5个工作日进行实地调查并出具署名调查报告。期房调查包括公司的调查和期房项目的调查。

第六条 对公司的调查主要包括以下内容：

1、查验公司法人营业执照、公司章程、验资报告、组织机构代码证、开发资质证书、法定代表人身份证等，确定公司的设立是否依法登记，是否符合公司章程，是否具有合规的开发资质；

2、查验公司以往的开发销售业绩、信用等级证明，与中心、银行合作情况，以判断公司的信誉和承诺事项的可靠性；

3、查验公司上年度财务会计报告、审计报告及近1个月的会计报表，以确定公司财务状况、注册资本是否到位，是否存在抽资行为；

4、与公司负责人面谈，确认公司是否愿意承诺在借款人办妥《房屋所有权证》及《房屋他项权证》之前承担借款阶段性担保责任并交纳一定比例保证金。

第七条 对期房项目的调查主要包括以下内容：

1、查验项目的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地证，确认该项目的开发行为是否合法；

2、查验商品房销售预售许可证，以确定该项目的销售行为是否合规；

3、查验期房项目工程实施进度。原则上要求期望项目多层主体结构必须封顶或高层必须完成投资的三分之二时方可受理期房贷款合作申请；

4、查验期房项目在建工程和土地使用权证抵押情况，包括已办理抵押的土地或在建工程的抵押面积、抵押价值、抵押期限以及抵押贷款还款情况；

5、查验期房项目的其他情况，包括“建筑面积、用地面积、幢数、套数、开工时间、预期建设周期、预售面积、销售价格、销售情况等；

6、查验公司与购房人签订购房合同内容及合同备案情况。特别是交房日期与换证日期，以便约束开发商在规定时期将《房屋他项权证》办理到位。

第八条 期房调查报告应当符合下列要求：

1、在充分调查、了解并与公司相关负责人沟通的基础上，出具期房项目调查报告。调查报告应包括：

（1）报告公司及期房项目的基本情况；

（2）评估公司的财务能力，即资金的投入和期房开发建设和交付能力；

（3）评估期房的销售能力，即期房的地理位置、户型、品牌等居住优势和成本、价格等销售优势；

（4）评估公司信用状况及对期房公积金贷款作阶段性担保的意愿及能力；

（5）作出是否接受与公司签订《住房公积金个人期房贷款合作协议》（以下称《协议》（附件3）的初步判断。

2、关于调查报告的其他具体要求：

（1）对公司及其开发、销售情况存在不合法行为的，应当提出否决意见；

（2）对公司财务状况不良，抽减资本的应当提出否决意见；

（3）对公司伪造财务会计数据，或者其他原因导致信用状况恶化的，应当提出否决意见；

（4）对确认可以签订贷款合作协议的公司，应当同时提出合作期限、保证金收取比例以及对贷后相关风险的关注建议。

第三章  期房贷款项目的审核与审批

第九条 期房贷款审核是指对公司提供的相关资料及调查人员提出的调查报告进行的复核，一般由调查人员以外贷款管理部门的负责人完成。主要核实公司申报资料的真实性、有效性，并对是否同意与签订《协议》提出审核意见。期房审核意见包括：同意调查意见、不同意调查意见。同意调查意见的，报中心负责人审批。不同意调查意见的，作出是否退回重新调查或不予受理合作的意见。

第十条 审核人员还应根据期房项目调查情况合理确定公司承担阶段性担保责任，并按不低于贷款发放金额的10%向公司收取阶段性保证金。对某些开发项目，可视工程进度、企业信誉、是否有银行贷款或风险点等适当上调保证金比例。

第十一条 期房贷款项目审批是指工作人员将相关资料、调查报告、《期房公积金贷款合作审批表》（附件2）及审核意见上报个贷部门负责人、分管负责人审批。

第四章  期房公积金贷款合作协议的签订

第十二条 经审批同意签订期房公积金贷款合作协议的，中心贷款管理部门应在3个工作日内拟定并安排公司负责人签订《协议》。《协议》应明确双方的权利和义务，重点要确定保证金收取比例、借款人《房屋他项权证》换证时间以及违约责任。

第十三条 同一开发项目分不同时期开发分销的，应分期签订期房贷款合作协议。原则上前期贷款项目合作协议事项完成后再签订后期贷款项目合作协议。

第五章  受托银行职责

第十四条 负责住房公积金借款申请的受理、资料组织及信贷审查。

第十五条 负责协助中心与借款人签订住房公积金借款合同和抵押合同。

第十六条 负责办理住房公积金借款抵押担保手续。

第十七条 按中心要求为借款人开立贷款帐户，负责住房公积金贷款帐户信息的录入工作。

第十八条 负责按照中心管理规定办理贷款查询、对帐、贷款催收及扣款工作。

第十九条 按中心的意见办理贷款人申请提前还款、贷款期限调整、变更还款方式、变更担保方式等。

第二十条 负责妥善保管贷款抵押权属证明（原件）等资料，并承担保管责任。

第六章  个人公积金期房贷款的审批与发放

第二十一条 受托银行完成期房贷款的全部资料，送中心个贷管理部门审核、分管负责人审签，经贷审会同意，签订《借款合同》。

第二十二条 对已签订《协议》的公司，购房人（公积金缴存人）可直接向中心申请购期房公积金贷款。对经审核符合贷款条件的借款人，公司应为其提供阶段性担保，向中心出具《阶段性担保书》（附件4）协助借款人在房产登记部门办理期房预抵押登记证明；按《协议》约定向中心缴纳一定比例保证金。上述各项手续办理完毕后，中心通知公积金贷款受托银行将贷款划入公司指定帐户。

第二十三条 经中心调查确认不宜签订《协议》的公司，借款人可自愿选择中心认可的担保方式办理。

第七章  贷后管理

第二十四条 期房贷后管理是指从发放贷款至公司竣工验收、借款人所购住房办理产权登记并取得《房屋他项权证》交贷款银行收押为止的时期。期房贷后管理一般应由负责期房调查的工作人员承担。中心要明确专人从事期房贷后管理，要形成项目信息档案，建立对公司、开发项目跟踪调查机制，及时协调并处理贷后相关问题，对出现的风险点进行预警提示。

第二十五条 贷后管理人员要定期上门了解公司及项目情况，并形成相应的调查报告。调查了解的内容主要：

1、工程建设进度和期房销售情况；

2、银行贷款还款进度及土地或在建工程抵押注销手续办理情况；

3、期房交付后借款人办理房产权属登记情况和借款人的还款情况;

4、公司的其他债权债务及法律诉讼情况。

第二十六条 有下列情况之一的，期房调查人员应在调查报告中提出预警：

1、期房贷款出现逾期的；

2、公司出现管理混乱、违法经营、资金短缺、抽资或减资、法律纠纷情况；

3、项目停工已达3个月或楼盘出现滞销。

第二十七条 有下列情况之一的，期房调查人员应当提出期房贷款合作终止建议：

1、公司自行或协助他人伪造按揭贷款；

2、公司存在金融欺诈或者其他涉案事件；

3、楼盘已经出现烂尾或者存在明显的烂尾迹象。

第二十八条 期房调查人员提出预警的，中心应当谨慎或者暂缓贷款审批；提出合作协议终止建议的，经贷款审查委员会审定，应当立即停止个人贷款审批。

第八章  附 则

第二十九条 公司违反合作协议约定，强令借款人支付本应由乙方支付保证金的，中心要及时制止，对拒不纠正的要停止协议的执行。

第三十条 借款人贷款违约的，贷款管理人员应书面通知房产开发公司，并按《协议》或相关担保书的约定先行划扣保证金偿付所欠贷款本息。

第三十一条 受托银行如违反本《办法》规定，对贷款资料弄虚作假、信贷审核不严、贷款催收不力、贷款资料疏于管理致使贷款出现风险造成损失的，要承担连带赔偿责任。

第三十二条 在期房贷款协议约定的时限内，未能按时竣工办理产权登记并将《房屋他项权证》送交委托银行的，公司应承担违约责任；造成贷款资金风险的，还要承担连带赔偿责任。

第三十三条 中心工作人员违反本《办法》规定，在办理期房贷款过程中疏于管理、隐瞒公司真实经营情况、对贷款资料及信贷审核不严，致使贷款出现风险并造成损失的，要承担相应的责任。

第三十四条 本办法自发布之日起实施。

二○一三年六月二十日