潜江市农村宅基地和农房审批管理

暂 行 办 法

为加强农村宅基地管理，规范农村村民建房用地行为，节约利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（鄂政办发〔2004〕104号）、《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）等法律法规和文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第一章  基本原则

第一条  农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村居民点布局和建设用地规模应当遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围，改善农村村民居住环境和条件。

第二条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过湖北省人民政府规定的标准。

第三条  农房建筑设计应当安全、实用、经济、美观，与自然环境协调，充分体现村居地域特色，且严格落实农村建房建筑面积、层高、外立面等管控要求，鼓励采用通用图集。

第二章  村庄规划及宅基地选址

第四条  各区、镇、街道按照《潜江市集中建设区（东部片区）城中村保留与更新规划》和《潜江市全域村庄布局规划（2020-2035）》指导下的村庄规划，科学合理安排宅基地布局。在全市村庄规划、用地指标未批复之前，农村村民确需建房按本办法规定程序办理。

第五条  农村村民建房，宅基地选址应当避开公路建筑控制区、通讯和电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、加油站和输气管道区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等。

公路两侧建筑控制区范围从公路中心线算起，国道、省道不少于35米，县道不少于25米，乡道不少于17.5米，并由交通运输部门设置标桩、界桩。

农村村民建房用地实行年度计划管理。村（组）、分场及区镇、街道审核农村村民建房，应当符合年度计划。

第三章  宅基地用地标准

第六条 农村村民兴建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

农村宅基地包括农户住房、附属用房和庭院等用地。房屋建筑层数原则上不超过3层，层高不超过3.6米。

现有宅基地面积在规定标准内且符合规划要求，村民建房申请原址改建、扩建的，应依照本《办法》的第十条办理。

第四章   宅基地审批程序

第七条  农房建设的申请人必须为具备宅基地资格权的农村村民。

第八条  农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：

（一）农村村民无宅基地的；

（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员且承担村民义务，需要建住宅而无宅基地的；

（三）因发生或防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，必须调整搬迁的；

（四）市人民政府规定可以申请建住宅的其他情形。

第九条  农村村民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：

（一）年龄未满十八周岁的；

（二）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

（三）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的；

（四）市人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。

第十条  符合宅基地申请条件的农村村民，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。申请应当载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《潜江市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件3）、签署《潜江市农村宅基地使用承诺书》（附件4）和提交户籍证明、宅基地和房屋产权证明、符合要求的农房建设方案图和效果图等相关申请要件。

第十一条  宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示，公示时间不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，农村集体经济组织（村民小组、村民委员会）提出审查意见。

第十二条 农村集体经济组织（村民小组、村民委员会）重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，已编制村庄规划的，应核实是否符合村庄规划，审查时限5个工作日。审查通过的，由农村集体经济组织（村民小组、村民委员会）签署意见，报送区、镇、街道。

第十三条  区、镇、街道收到申请材料后，在10个工作日内，由领导小组办公室完成联合审核。相关成员单位主要审核申请人是否符合申请条件，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范；用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；农房建筑风貌等是否符合要求；涉及交通运输、生态环境、水利、电力、卫健、文化旅游、通信等部门的，区、镇、街道要及时征求相关部门意见、取得书面回复同意意见后，予以批准。予以批准的，核发《乡村建设规划许可证》（附件6）、《潜江市农村宅基地批准书》（附件7）；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十四条  区、镇、街道领导小组办公室建立宅基地用地建房审批管理台账，对每宗宅基地审批资料建立档案，分村组有序妥善保存。于每季度首月5日前将上季度审批情况报市农业农村局、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市财政局（市农村经济经营管理局）备案。

第十五条  区、镇、街道领导小组办公室要组织落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。审批前，组织实地审核农村村民申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况；批准后开工前，组织实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对农村村民建房现场钉桩、放线；建房完工后，组织验收，实地检查农村村民是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。对验收通过的，出具《潜江市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件8）。未经批准使用宅基地建设住房的，依法追究法律责任。

第十六条  农村村民向区、镇、街道不动产登记机构申请办理不动产权登记，填写相关不动产登记资料，上报市不动产登记中心审核。按照潜江市宅基地使用权和集体建设用地使用权房地一体确权登记发证工作有关管理办法执行。

第十七条  进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

第五章  农房风貌管控

第十八条  鼓励引导农房建房选用市住房和城乡建设局提供的农房建房通用图集，建房农村村民可委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行施工图设计，但不能改变确定的风格风貌，住房立面形式、色彩，由所在区、镇、街道会同村（社区）、分场（办事处）选择风格类型及方案，并在实施前及时向市农业农村局、市自然和规划局、市住房和城乡建设局报备，方案一旦确定，不得随意更改。在申请乡村建设规划许可证时提交符合要求的农村住房建设施工图、效果图等。同时配建污水处理等设施，能集中纳管处理的，应采用集中纳管处理；不能集中纳管处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并做到达标后排放。

第十九条  农村宅基地住房建设必须按批准的建设方案实施，不得影响消防安全、市政公共设施，并妥善处理好住房通风、采光等相邻关系。

第六章  监督管理

第二十条  设立村级宅基地协管员，负责村内宅基地日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。

第二十一条  区、镇、街道作为区域范围内农村村民建房活动或民房日常管理的监督检查主体，应当加强对本区域内农户建房活动和已建房屋的日常管理的监督检查。发现有违反本办法规定行为的，应当立即予以劝阻、制止，并视具体情况上报市级相关部门处理。

第二十二条  市农村宅基地和农房审批管理工作领导小组办公室每季度组织相关成员单位对区、镇、街道农村宅基地和农房审批管理工作的开展情况进行监督检查。

第七章  附则

第二十三条  本实施办法由市农业农村局、市财政局（市农村经济经营管理局）、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局依据各自职责进行解释。各区、镇、街道可根据本暂行办法结合实际制定更为详尽的实施细则。

第二十四条  本暂行办法自2021年8月20日起施行。