一、《办法》出台的背景与意义

本次《办法》的出台是落实中央、省级农村宅基地管理工作要求，结合潜江发展实际的重要举措。习近平总书记对农村住房建设全过程管理提出明确要求，湖北省出台多项措施推进农房建设，修订完善管理办法，是贯彻上级部署的必然行动，也是解决本地农村建房管理痛点、优化农村人居环境、保障村民建房合法权益的现实需要。《办法》进一步理顺农村宅基地和建房审批管理体制，明确各方职责，优化审批流程，强化全过程监管，为农村村民合法建房提供清晰制度遵循。

二、重点内容解读

（一）明确多方职责，构建协同管理体系

《办法》厘清了村民委员会、镇（街道办事处）及市级7个相关部门的职责边界，形成齐抓共管的工作格局，核心职责分工如下：

村民委员会：作为基层服务和监管主体，负责指导村民办理审批手续、组织村民小组代表会议讨论、公示建房申请，日常巡查建房行为并及时劝阻、上报违法违规行为，同时参与竣工验收。

镇（街道办事处）：是宅基地建房审批的责任主体，负责全流程审批、宅基地建房全过程管理，组织现场踏勘和联合审议，落实“四到场”监管要求，办理《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证，并完成竣工验收备案。

市级部门：市住房和城市更新局统筹监管、指导农房建设、编制民居图集、培训建筑工匠；市自然资源和城乡建设局负责国土空间规划、农用地转用审批和不动产确权登记；市农业农村局督导动态巡查、查处违法建房行为；市经管局核实建房资格和面积标准；市政数局推进审批系统数字化建设，支持市镇数据对接。

（二）划定申请红线，明确建房标准与条件

《办法》严格界定宅基地申请的准入条件和禁止情形，同时明确建房面积、选址等硬性标准，确保农村建房合规有序。

1.基本申请条件：申请人必须是本村农村集体经济组织成员，以户为单位申请且符合“一户一宅”规定；宅基地面积符合标准，使用农用地的每户（含附属设施）不超过140平方米，使用建设用地的每户不超过200平方米；房屋建筑层数不超过3层。

2.规划选址要求：宅基地不得选址在永久基本农田、生态红线、文物古迹保护范围及重要设施管控区内；新建住房与公路用地外缘的距离有明确标准，高速公路及铁路不少于30米、国道20米、省道15米、县道10米、乡道5米，控制范围内原有合法住房不得扩建。

3.不予申请情形：非本集体经济组织成员、不符合“一户一宅”、将原住宅出租/出卖/赠与他人或用于经营、选址在主城区红线管理范围内等情形，一律不予批准宅基地申请。

（三）规范审批流程，实现高效便捷办理

《办法》将宅基地和建房审批流程简化为农户申请、村级审核公示、镇级审批三大核心阶段，各阶段时限、要求明确，流程清晰可追溯：

1.农户申请：符合条件的农户以户为单位向村委会提交《农村宅基地和建房申请表》、户口簿、身份证、农房设计图等材料，签订建新拆旧承诺书。

2.村级审核公示：村委会组织村民小组代表会议讨论通过后，进行5个工作日公示，无异议的由村党支部书记签署意见，报送镇（街道办事处）审核。

3.镇级审批：镇（街道办事处）在5个工作日内组织多部门现场踏勘、联合审议，审核通过后由行政主要负责人签发批准书和规划许可证，反馈至农户；审核不通过的，书面告知理由或补正要求。若涉及农用地转用，按《土地管理法》相关规定办理手续后再行审批。

（四）强化建设管理，保障建房质量与风貌

《办法》从设计、施工、监管、验收四个方面，对农村建房工程建设全过程提出严格要求，确保农房建设质量安全、风貌统一。

1.设计规范。市住房和城市更新局编制推广民居建设图集，镇（街道办事处）结合本地实际指导农户按图集建房，强化风貌管控。

2.施工队伍。施工单位需具备相应资格或资质，也可由培训合格的乡村建设工匠组建的施工班组、专业合作社承揽，工匠信息录入全国系统并在村内公示，实行名录管理。

3.全程监管。镇（街道办事处）严格落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、住宅建成后核查到场的“四到场”要求；村委会开展日常巡查，及时发现并制止违法建设行为。

4.竣工验收。完工后，农户向镇（街道办事处）申请验收，镇（街道办事处）5个工作日内组织多方现场验收，核查宅基地使用、建筑面积、风貌等是否符合批准要求。验收合格的出具《农村宅基地和建房验收意见表》，不合格的不得交付使用，验收资料按季度报市住房和城市更新局备案。

（五）健全保障措施，确保政策落地见效

为保障《办法》顺利实施，从组织、硬件、宣传、执法、问责五个方面建立全方位保障体系：

1.加强组织领导。镇（街道办事处）成立由行政主要负责人任组长的工作专班，建立村“两委”管理责任考核机制，集中窗口受理，简化办事流程。

2.保障办公条件。统筹专业人员充实工作力量，镇级业务窗口配齐技术装备，依托城市数字公共基础设施平台，推进宅基地审批数字化管理。

3.加强宣传培训。通过广播、电视、宣传栏等多形式宣传政策，对镇、村工作人员开展业务培训，向村民普及申请条件、面积标准、规划要求等，增强依法建房意识。

4.严格执法督查。市、镇、村三级建立动态巡查和执法检查机制，及时发现和处置涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等各类违法违规行为，做到“早发现、早制止、早报告、早查处”。

三、配套制度与违法管控

《办法》配套制定了7项附件材料，包括申请表、审批表、批准书、验收意见表、巡查情况表、申报审批材料清单和审批流程图，实现审批管理全流程标准化。

四、实施要求

《办法》适用于潜江市各区、镇、街道，各管理区参照执行。市级各相关部门、各镇（街道办事处）、村民委员会需严格按照职责分工，抓好政策贯彻落实，切实将宅基地审批管理的各项要求落到实处，推动农村宅基地管理规范化、精细化，保障农村村民合法建房权益，助力乡村振兴和农村人居环境提升。